Veel Verenigingen van Eigenaars (VvE’s) in Amsterdam hebben een woningcorporatie als grooteigenaar. Die corporatie heeft dan een groot deel van de stemmen bij besluiten over onderhoud en verduurzaming. Niet alle VvE-besturen weten hoe samen te werken met een woningcorporatie. Wendy, met ervaring als projectleider verduurzaming VvE’s bij Rochdale, vertelt hier meer over.
Hetzelfde doel, andere rol
Wendy vertegenwoordigt Rochdale in VvE-vergaderingen. Dat is een andere rol dan het VvE-bestuur, dat bestaat uit vrijwilligers die in het gebouw wonen. “Maar uiteindelijk hebben we hetzelfde doel. We willen dat iedereen veilig en fijn woont. En dat de woningen klaar zijn voor de toekomst.”
Naast dat doel hebben woningcorporaties ook een wettelijke opdracht van het Rijk. VvE’s met energielabel E, F of G moeten vóór eind 2028 energielabel D of beter hebben. “Die woningen hebben daarom onze prioriteit,” vertelt Wendy. “Maar ook bij andere VvE’s kijken we graag wat mogelijk is.”
Een kans ligt vaak in het combineren van onderhoud en verduurzaming. “Als een VvE het dak nu moet vervangen en de kozijnen over een paar jaar, kan het slim zijn om dat tegelijk te doen. Je bespaart kosten en zorgt voor stabiele woonlasten. Dat is voor alle eigenaren interessant, dus ook voor ons.”
Ook VvE’s waar de bewoners hoge energielasten hebben ondanks een goed energielabel, hebben de aandacht binnen Rochdale. Zeker als de VvE in een buurt ligt waar de energiearmoede hoog is.
Ga op tijd in gesprek
Als een VvE-bestuur wil verduurzamen, is het slim om Rochdale al vóór de Algemene Ledenvergadering (ALV) te betrekken. Wendy legt uit: “Een groot deel van mijn werk is intern goedkeuring krijgen voor een plan. Als een VvE op tijd bij mij komt, kan ik daar snel mee beginnen. Dan hebben we samen een goed verhaal op de ALV. Begint het gesprek pas daar, dan ontstaat vaak onduidelijkheid en haken leden sneller af.”
VvE-leden kunnen ook afhaken als niet precies duidelijk is wat de verduurzaming inhoudt, of wat ze eraan hebben. “Het is communicatie, communicatie, communicatie,” aldus Wendy. ”Als je goed kunt uitleggen waarom een project is en wat het oplevert, is het echt mogelijk om genoeg mensen mee te krijgen.”
Het financiële plaatje
Een goed plan betekent niet dat Rochdale altijd kan meedoen met de wensen van een VvE. De corporatie heeft een beperkt budget en moet keuzes maken. “Wij kunnen geen geld uitgeven als het niet hoeft,” legt Wendy uit. “Voor het geld waarmee de ene VvE zonnepanelen wil, kunnen wij bij een andere VvE onderhoud betalen dat echt nodig is.”
En Rochdale houdt ook rekening met de financiële mogelijkheden van de eigenaar-bewoners in een VvE. Sommige bewoners kochten lang geleden een woning in een gebouw dat nu toe is aan groot onderhoud en verduurzaming. De woning kan in waarde zijn gestegen, maar dat betekent niet dat bewoners een hogere VvE-bijdrage makkelijk kunnen betalen.
Daarom is financiering belangrijk. Een lening bij het Nationaal Warmtefondsopent externe pagina in nieuw tabblad kan helpen om de stijging van de VvE-bijdrage te beperken. “Zo’n lening is voor Rochdale niet altijd de goedkoopste keuze, maar het helpt eigenaren wel. En vaak is nu verduurzamen beter dan wachten. Als je eerst jarenlang spaart, zijn de kosten door inflatie waarschijnlijk hoger. Als je het nu doet, heb je de voordelen meteen. En doordat al het grote onderhoud nu wordt uitgevoerd, kun je ervan uitgaan dat er de komende jaren geen grote uitgaven nodig zijn.”
Een voorbeeld uit de praktijk: de V-buurt
Bij een VvE in Zuidoost verliep de verduurzaming stroef. Veel woningen hadden schimmel door slechte ventilatie. De kozijnen, gevelbeplating en een gedeelte van het dak moesten worden vervangen. Ook waren nieuwe rookgasafvoerkanalen nodig. Maar de VvE had te weinig gespaard. Voor eigenaren zou dit onderhoud zo’n €20.000 euro per woning extra kosten boven op het jaarlijkse spaarbedrag aan onderhoud. Dat konden veel eigenaren niet betalen.
De eigenaren waren in eerste instantie niet allemaal even enthousiast over het plan. Toen twee huurders door koolmonoxidevergiftiging in het ziekenhuis belandden, werd duidelijk dat langer wachten geen optie was. Toch drukte Rochdale het plan niet door. Samen met een externe partij bleef Rochdale in gesprek met het VvE-bestuur. Dat kostte tijd, maar werkte uiteindelijk wel. Door het project te financieren met een Warmtefondslening, stemde een grote groep eigenaren alsnog in.
Voor Wendy laat dit voorbeeld zien hoe belangrijk het is om in gesprek te blijven, juist als het moeilijk wordt. “We willen het samen doen. Ik ben blij dat het hier uiteindelijk lukte. En onze huurders ook.”
Vier tips voor VvE-besturen
- Wilt u verduurzamen? Klop dan op tijd bij de woningcorporatie aan met uw plannen.
- Gebruik als bestuur jullie kennis van het gebouw en de bewoners. In het voorbeeld hierboven wilde Rochdale eerst de kiepraampjes in de keuken vervangen door gewone ramen met ventilatie. Het bestuur gaf aan dat bewoners de kiepraampjes juist wilden houden. “We hebben ons plan daarop aangepast. Daarna hoorden we van veel bewoners dat ze blij waren dat de kiepraampjes bleven. Zulke details weten alleen betrokken bewoners. En die helpen het project echt verder,” geeft Wendy als voorbeeld.
- Weet u niet met wie u moet praten? Neem dan contact op met de buurtgerichte projectleider van de gemeente. Die kan u verder helpen of doorverwijzen naar de juiste persoon bij de corporatie.
- Heeft het gebouw geen E-, F- of G-label? Ga toch het gesprek aan. U kunt dan samen kijken of de VvE gepland onderhoud en verduurzaming kan combineren, of wanneer er wel geld en tijd is voor het plan.
Heeft u nog vragen? Neem dan contact op via [email protected]