Hoe VvE het Venster achterstallig onderhoud in één keer groot aanpakte 

VvE het Venster in het centrum van Amsterdam telt veertien appartementen. De VvE had te maken met achterstallig onderhoud. Voorzitter Theo van Rossum vertelt hoe de VvE besloot alles in één keer aan te pakken en wat dat in de praktijk betekende.

Van lekkages naar totaalaanpak

Het project begon met een praktisch probleem. “We kregen te maken met lekkages bij verschillende woningen. Dat kwam door achterstallig onderhoud. We hebben het een tijdje aangekeken, maar uiteindelijk besloten om het probleem grondig aan te pakken.” aldus Theo.

Voordat de VvE dat besluit nam, peilde het bestuur het draagvlak onder de leden. “We hebben een enquête uitgestuurd en vooral veel informele gesprekken gevoerd. Met name bij leden die nog niet enthousiast waren kun je het beste langslopen, dat gaat ook makkelijk in een kleinere VvE.”

Uiteindelijk koos de VvE voor het combineren van onderhoud en verduurzaming. Ze lieten het dak vernieuwen en isoleren, de gevels isoleren en de ramen en kozijnen vervangen door goed isolerende varianten. Ook kreeg elke woning een nieuw ventilatiesysteem. Theo: ‘“Als je een woning goed isoleert, moet je ook zorgen voor goede ventilatie en afvoer van CO₂. Gelukkig konden we de bestaande buizen daarvoor gebruiken, dat scheelde kosten.”

Beperkte keuzes 

Met veertien appartementen is VvE het Venster aan de kleine kant. Dat zorgde voor uitdagingen, vertelt Theo: “'Er zijn bijna geen beheerpartijen die onze administratie willen doen, omdat we te klein zijn.  Daardoor hebben we minder keuze.”

Dat maakte een collectieve lening te ingewikkeld voor de VvE. “Als VvE krijg je dan een langdurige financiële verantwoordelijkheid, met extra administratie en risico’s op betalingsachterstanden. Daarom kozen we voor een oplossing die minder werk opleverde voor het bestuur.” Iedere bewoner betaalde eenmalig ongeveer 33.000 euro. De VvE gaf pas opdracht voor de verbouwing toen al het geld op de rekening stond. Theo: “Het ging om een groot bedrag. Je wilt niet als VvE een contract tekenen en dan halverwege vastlopen.”

Ook de centrale ligging in Amsterdam beperkte met wie de VvE kon werken, legt Theo uit.  “In het centrum heb je te maken met vergunningen, logistiek en het vervoer van materialen. Veel bouwvakkers werken liever buiten het centrum. Dat zorgde voor verloop onder de vakmensen.”

Kiezen voor technische begeleiding 

Gelukkig had de VvE een goede bouwopzichter. Theo adviseert alle VvE’s om iemand met bouwkundige kennis aan te nemen voor grote projecten: “Wij hadden als bestuur niet genoeg bouwtechnische kennis. Er was iemand nodig die kon controleren of het werk goed werd uitgevoerd en of de kwaliteit overeenkwam met wat was afgesproken.” 

Een voorbeeld hiervan was de luchtdichtheidstest. Hierbij worden ventilatieopeningen afgeplakt en wordt lucht in het gebouw geblazen om te meten hoeveel lucht ontsnapt.  “Dat is technisch ingewikkeld, de resultaten daarvan kun je als bestuur eigenlijk niet beoordelen.” De bouwkundige ontdekte ook dat bepaalde onderdelen niet goed genoeg waren verbouwd, en dus opnieuw moesten. “Zonder technische begeleiding hadden we dat waarschijnlijk niet ontdekt.” 

Vertraging en overlast

Toch verliep de uitvoering niet vlekkeloos en duurde het project langer dan verwacht. Er werden verkeerde onderdelen geleverd en het ventilatiesysteem liet meer dan zes maanden op zich wachten. “Bewoners hadden verwacht dat de overlast kort zou duren, maar kregen te maken met langdurige rommel en bouwvakkers in huis. Dat viel sommige bewoners zwaar.” Theo raadt VvE's aan om de aannemer pas te betalen als er een deelstap is afgerond, in plaats van na een bepaalde termijn. Je houdt dan als VvE-bestuur meer grip op de verbouwing. 

Luister naar bewoners

De vertragingen zorgde ook voor druk op de VvE-leden. Goede communicatie was daarom belangrijk. “Technische problemen kun je oplossen, maar vertrouwen herstellen is veel moeilijker.” De VvE gebruikte een WhatsApp-groep en organiseerde regelmatig overleggen. Toen bleek dat sommige ventilatoren te veel geluid maakten, werd het systeem aangepast. “Dat soort dingen moet je gewoon oplossen.” 

Bewoners mochten ook meebeslissen, bijvoorbeeld over het type kozijn. Daarmee zorg je voor een positiever gevoel over het project en de VvE. “In een kleine VvE werk je jarenlang samen. Goede relaties zijn dan essentieel.” 

Positief resultaat

Ondanks de tegenslagen heeft het project zijn doel bereikt. Bewoners kregen zelfs een deel van hun inleg terug. “Voor de komende tien jaar weten we waar we aan toe zijn qua onderhoud. Bewoners zijn blij met het comfort en de betere isolatie.” Theo kijkt dan ook positief terug. “Het was een interessant traject, juist omdat er zoveel onverwachte dingen gebeurden. En dat iedereen nu blij is, maakt veel goed.” 

Meer informatie

Heeft uw VvE ook te maken met achterstallig onderhoud? Of wilt u weten hoe u gepland onderhoud en verduurzaming kunt combineren? Bekijk onze andere verhalen of ga aan de slag met het stappenplan.